住宅ローン控除と事業経費の関係

事務所兼自宅で事業を行う事業者は住宅ローン控除の適用等に注意が必要です。住宅ローン控除とは持ち家の居住用住宅のローンの残高に応じて受けることの出来る所得税法上の税額控除です。

一方で事業に使用している部分については住宅ローンの利息部分や固定資産税等の支出や減価償却費を事業所得の経費として算入することが出来ます。

住宅ローン控除が適用されるのは居住用部分、必要経費に算入することが出来るのは事業用部分という決まりがあります。
やや複雑に感じる住宅に係る支出を整理してご紹介致します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とはどのような場合に適用を受ける事が出来るか確認をしましょう。

①住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅借入金等特別控除の通称であり、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等をし、2021年12月31日までに自身の居住用した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住し始めた年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

②一定の要件とは

一定の要件とは以下のものです。

住宅借入金等特別控除の適用要件

（1） 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
（2） この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
（3） 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
（4） 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること。
（5） 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

引用元：国税庁

③事務所兼自宅で事業を行う事業者が注意したい点

一定の要件を満たした場合に住宅ローン控除の適用を受けることが出来ますが、事務所兼自宅で事業を行う事業者が特に注意したい点をご紹介致します。

実際に居住しているか

住宅ローン控除の要件のうち、新築や取得の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること、というのがあります。
ここで注意したいのは、２つ以上の住宅ローンがある持ち家がある場合、主に住んでいる１つの家のみが住宅ローン控除の対象であり、その他の家に係る住宅ローンは住宅ローン控除の対象外となります。
また名義は自身であっても、実際には住んでいない場合も住宅ローン控除の対象外です。

床面積の50％以上の部分を自身の居住用に使用しているか

この場合の床面積とは、登記簿に表示されている床面積です。マンションの場合は、階段共有部分を含めず登記簿上の専有部分の床面積で判断します。

名義が複数など、夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、他の人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

これらにより床面積は判断しますが、更に50％以上を居住用としている必要があり、言い換えれば50％以上を事業に使用していると住宅ローン控除の対象外となります。

事業に使用している割合を事業割合といい、この割合は合理的な方法で算出を行います。例えば床面積が100㎡のうち、ある１室を事業専用の事務所として、それ以外の場所では事業を行わない場合、その１室が10㎡であれば、10÷100=10％が、この家の住宅に係る事業割合です。

１室を事業専用としていない、具体的な面積が分からない等という場合には、家にいる時間のうち何時間を事業に費やしているか、居住人員のうち何人が事業を行っているかなど、客観的に合理的だといえるような算出方法で、事業割合を決定します。

住宅に係る経費の処理

住宅に係る経費は、持ち家が事務所の場合は、住宅ローンの利息部分や固定資産税、減価償却費等があり、賃貸物件が事務所の場合は、家賃や管理費、駐車場代等があります。

①住宅ローン控除の適用を全額受ける場合

所得税法では、住宅ローン控除を全額受けるためには、事業割合を10％以下とすることが定められています。
この場合は住宅ローンの残高に応じて受けることの出来る税額控除である住宅ローン控除と、住宅ローン控除の計算に算入できない支払利息や固定資産税等のうち10％以下を経費として計上が出来ます。

事業割合が10％超50％未満の場合、その割合に応じて経費を計上することが出来ますが、住宅ローン控除の適用はその割合に応じて受けられる金額が減少します。

事業割合は実際の状況に合わせて正しく算出すべきですが、住宅ローン控除の適用を全額受けるために事業割合を10％以下とするか、もしくは事業割合を高くして経費を多く計上するか、どちらが結果的に節税になるかは一概に言えません。

一般的には税率の高い高所得者の方であれば、住宅ローン控除の適用よりも経費の計上を優先した方が節税になりますが、この判断には綿密な試算が必要です。

②住宅ローン控除の適用を受けない場合

住宅ローンを完済済や住宅を一括購入した場合、又は賃貸物件であり、住宅ローンそのもの借入を確定申告時に行っていない場合は、住宅に係る支出のうち事業割合分を経費として計上をすることが出来ます。

また確定申告時に住宅ローンがあっても、事業割合が50％以上であると住宅ローン控除の適用は受けることが出来ず、その場合も住宅に係る支出のうち事業割合分を経費として計上をすることが出来ます。

法人が個人宅を事務所とする場合

住宅ローンや固定資産税は住宅を所有する個人に帰属するため、直接法人が負担するものではありません。
しかし法人が無料で使用すると、個人から法人に対する贈与とみなされ、法人側では利益を計上しなくてはなりません。法人と個人は別の人格と考えます。

よって法人の代表者と、個人宅の所有者が同一人物であっても、法人から個人へ家賃を支払うことが妥当であり、第三者から借りる場合の相場に照合して金額を決めます。

法人から家賃を受け取った個人は、その家賃は不動産所得の収入に該当をするため、確定申告が必要です。

不動産所得により所得が増えるため、個人の所得税の支払いは増えますが、法人では家賃を支払うことで経費が増え、法人税の支払いは少なくなります。

まとめ

事務所兼自宅で事業を行う事業者は、その事業割合が50％未満でないと住宅ローン控除を受けることが出来ず、また全額受けるためには事業割合が10％以下である必要がある、というのは確定申告時に見落としがちな注意すべきポイントです。

事業割合を50％以上として多額の固定資産税や減価償却費を経費計上し、さらに住宅ローン控除を全額適用している場合は、明らかに節税ではなく脱税をしてしまっています。このような事態であれば自身で早めに是正を行うべきです。

会計事務所に依頼をしていても、その処理担当者の能力によっては見過ごされて申告されている場合があります。

住宅ローン控除の適用に関して正しい申告が行われているのか不安に思う方、また事業割合をどのように算出すべきかお悩みの方、また住宅ローン控除のみならず所得税の節税方法にお悩みの方など、お困りのことがございましたら是非お気軽にご相談ください。